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Kurzzeitvermietung in Köln

Kurzzeitvermietungs-Plattformen wie Airbnb führen zu lokalen Mietpreiseffekten auf dem Kölner Wohnungsmarkt. Forscher des Instituts für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln (iwp – An-Institut der WiSo-Fakultät) haben die Auswirkungen von Kurzzeitvermietung auf den Wohnungsmarkt in Köln untersucht und weisen darauf hin, dass ein Registrierungsverfahren einen wichtigen Beitrag zu einer besseren Transparenz der Angebotsstruktur leisten könne.

lächelndes Touristenpärchen, mit einer Kamera fotografierend

Wie in vielen anderen Großstädten Deutschlands erhöht sich auch in Köln der Druck auf den Wohnungsmarkt seit den letzten zehn Jahren kontinuierlich. Die Leerstandsquote sinkt stetig, während Angebotsmieten starke Preissteigerungen erfahren. Vor diesem Hintergrund wird der Einfluss der rasant wachsenden Kurzzeitvermietungs(KZVM)Plattformen wie Airbnb auf den Wohnungsmarkt kontrovers diskutiert. Mieterverbände sowie Kommunalpolitiker befürchten, dass die Kurzzeitvermietung den Wohnraum weiter verknappt, was einen weiteren Anstieg der Mieten verursache.
Das iwp-Forscherteam Felix Mindl und Dr. Oliver Arentz haben in Kooperation mit der Stadt Köln untersucht, inwiefern sich die Kurzeitvermietung auf den Kölner Wohnungsmarkt auswirkt. Sie plädieren für einen differenzierten Blick.

In ihrem aktuellen Diskussionspapier stellen die WiSo-Wissenschaftler fest, dass sich die Verteilung von KZVM-Angeboten stark auf einige wenige Stadtteile konzentriert.  dementsprechend müsse man Mietpreiseffekte auch lokal untersuchen.

Des Weiteren sei es wichtig, die Angebote nach ihrem Professionalisierungsgrad zu unterscheiden. Während ein Großteil der Gastgeber traditionelles Homesharing betreibt, habe ein zunehmender Anteil von Anbietern, aus der Kurzzeitvermietung ein professionelles Geschäftsmodell entwickelt. Professionelle KZVM-Angebote stehen das ganze Jahr über den Touristen zur Verfügung und treten somit in direkte Konkurrenz mit der Langzeitvermietung, für welche die Räume dann nicht mehr zur Verfügung stehen.

Das Angebot der Kurzzeitvermietung in Köln hat seit Mitte 2015 rasant zugenommen und hat sich von ca. 500 Unterkünften in den folgenden fünf Jahren auf fast 6.200 Unterkünfte mehr als verzehnfacht. Gemäß der Studie können 41 % dieser Unterkünfte als professionell gewertet werden. Bei 65 % der professionellen Kurzzeitvermietungen handelt es sich um Angebote von Gastgebern mit mehreren Unterkünften. In der Regel übersteigen die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung, diejenigen der Langzeitvermietung bereits nach ca. 90 gebuchten Übernachtungen.

Betrachtet man den gesamten Wohnungsmarkt, ist der Anteil an professionellen KZVM-Unterkünften gering. Berücksichtigt man die starke Konzentration auf die Innenstadt oder auf angesagte „Veedel“ wie Ehrenfeld, ergibt sich eine größere Relevanz. So gab es in der Südstadt im vierten Quartal 2018 mehr als dreimal so viele professionelle KZVM-Unterkünfte, als zur Langzeitvermietung angebotene Wohnungen.

Diese Beobachtungen geben Grund zu der Annahme, dass KZVM-Angebote zur Wohnungsverknappung und zu Mietsteigerungen beitragen, so Felix Mindl und Oliver Arentz. In einer ökonometrischen Regressionsanalyse zeigen sie, dass 14,2 % der Mietpreissteigerungen bei den betroffenen Wohnungen innerhalb des Untersuchungszeitraums auf die Kurzzeitvermietung zurückzuführen sind. Dies entspricht 4,6 Prozentpunkten des Gesamtmietanstiegs von 32,4 % innerhalb von zweieinhalb Jahren. 2015 lag die durchschnittliche Angebotsmiete für diese Wohnungen bei monatlich 580 €. Daraus ergibt sich für Neumieter eine Mieterhöhung von rund 27 € im Monat bzw. 320 € im Jahr, die ursächlich auf KZVM-Angebote zurückzuführen ist.

Für Felix Mindl und Oliver Arentz kommt den Ergebnissen im Hinblick auf die politische Bewertung von Airbnb und Co. eine große Bedeutung zu. Für die Fortentwicklung des Regulierungsrahmens sollten alle Effekte der Kurzeitvermietung abgewogen werden und eine solche Abwägung brauche ein Mindestmaß an Transparenz. Die beiden WiSo-Forscher erachten daher die Einführung eines Registrierungsverfahrens, wie es momentan im Rahmen des Entwurfs für ein Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens diskutiert wird, als sinnvoll.